Droit de construction

Que faire lorsque, vous découvrez de fautes commises lors de la construction / rénovation de votre maison / immeuble, ou plusieurs années après la réception ? Vous avez des dégâts / problèmes suite à des travaux effectués par les voisins? Un tassement de votre maison ? Il y a du retard dans les travaux ? Il y a des problèmes de suivi des travaux par un autre architecte ? L’entrepreneur n’est plus joignable ? Après quelques années, vous constatez qu’il y a des défauts à votre construction ? Vous êtes mis face à des problèmes d’urbanisme ? Vous êtes confronté d’une procédure administrative concernant l’évaluation énergétique de votre maison ? Votre contractant ne paye plus ?

Vous êtes Maître d’Ouvrage

C’est le cauchemar de chaque maître d’Ouvrage.

Vous avez épargné depuis de longues années pour pouvoir réaliser votre rêve, la construction de votre maison. De plus, vous avez dû prendre un emprunt considérable et … alors apparait cet entrepreneur, Architect, ingénieur, promoteur, ou fournisseur qui vous amène les pires ennuis, par le choix des matériaux, des défauts dans les matériaux utilisés, le fait qu’une des parties intervenantes ne se présente plus au chantier, peu ou pas de contrôle sur le chantier par votre architecte, le coût du projet qui dépasse largement l’estimation initiale, des fautes de construction ou dans les calculs de l’ingénieur/architecte, des problèmes visant quels travaux sont ou ne sont pas compris dans le cahier de charge ou dans le devis, des problèmes parce que le projet dépasse largement le délai d’exécution, etc. ….

Ce qui arrive aussi souvent, c’est la constatation de vices (fautes ou erreurs lors de l’exécution du travail, oublis, manque ou oubli dans le respect de certaines normes énergétiques.. etc.) au moment où la construction doit être remise: Comme maître d’ouvrage, vous refusez parfois d’accepter la réception du bâtiment ou vous contestez le paiement d’une facture, ce qui amène malheureusement souvent le promoteur ou l’architecte de ne plus continuer le travail jusqu’à la résolution du problème, situation qui pourrait garder bloqué longtemps le chantier…

Comme avocats habitués à travailler dans le droit de construction, d’urbanisme et le droit des entrepreneurs, nous pouvons déjà vous aviser de consulter un avocat à temps, car ce dernier peut vous être de conseil pour pouvoir vous aider à négocier, remédier ou, s’il serait nécessaire, d’entamer une procédure judiciaire devant les tribunaux.

Le cabinet d’avocats De Mulder peut prendre un rendez-vous avec vous, dans son cabinet ou ailleurs, afin de constater les défauts à la lumière juridique, mais aussi avec l’expérience et le bagage technique considérable qu’il a acquis, ce qui permettra de vous défendre dans les meilleures conditions.

Cela vous permettra de savoir où vous en êtes :

Pouvez-vous espérer d’exiger quelque-chose vis-à-vis du promoteur ou de l’entrepreneur ? Avez-vous une chance d’avoir gain de cause contre l’architecte, l’ingénieur, le coordinateur de sécurité, le rapporteur PEB (Performance Energétique des bâtiments) ? Avez-vous juridiquement des arguments pour vous défendre ? Combien de temps prendra une procédure ? Quels sont les frais liés à la procédure ? Que faire s’il faut faire appel à une expertise judiciaire ; combien cela peut-il couter ? Qu’es ce que cela peut rapporter ? Comment pouvez-vous immobiliser un problème d’envergure, et faire de sorte qu’après vous ayez la certitude de pouvoir toucher des indemnités liés aux dégâts ? Comment limiter les risques d’insolvabilité de la partie adverse ?

Pour ceux d’entre vous qui doivent encore commencer à construire ou rénover leur maison, ou pour ceux qui sont au point de convenir un contrat de vente d’une maison, nous pouvons vous aviser, avant de signer la convention, de la faire analyser.

L’analyse ne garantira pas une absence totale de problèmes futures ou d’avenir, vu que des vices peuvent apparaitre sous toutes formes et couleurs.

L’analyse de la convention a pour but de contrôler la convention sur le contenu de certaines clauses qui peuvent y apparaitre, sur l’utilité d’adapter ou d’élargir certaines clauses etc. …, vous permettant de négocier la convention ou le contrat avec l’entrepreneur avec plus de connaissance sur le sujet.

Quelques délais dans le droit de construction

A toutes vos questions, votre avocat peut vous informer et faire des réflexions quant aux échéances des délais que vous avez pour introduire une procédure. De cette manière vous pouvez exclure que la partie adverse pourrait se dégager facilement et ainsi ne pas devoir réparer ou dédommager pour les fautes ou vices découvertes.

Pensez notamment à :

l’échéance du délai de 10 ans après réception des travaux, pour fautes graves (fautes ou manques ayant trait à la structure, la fonction intégrale) (art. 1792 et 2270 Code civil), période dans laquelle vous devez amener ces vices ou problèmes devant la justice.le délai court appelé utile, dans lequel il vous faudra introduire un recours pour des vices vénielles ou manques cachés, et qui ne touchent pas la structure ou la fonction principale de la construction(Il s’agit ici d’un terme dont le délai qui peut être allongé, mais c’est le juge qui décidera de l’acceptation du dossier sur base du délai. Il est autonome dans sa décision. Il tiendra compte de tous les éléments que vous lui apporterez et de la circonstance propre à votre dossier.)Ce délai coule à partir de la constatation du vice ou problème.Le délai pour faire appel envers des vices ou problèmes visibles (vices contre lesquels vous pourriez agir au moment de la réception des travaux / souvent à situer entre la période temporaire ayant trait à la réception provisoire des travaux et la réception définitive)
Délais de vices lors de l’achat d’un produit, maison, d’un terrain (Achat / vente)

Toute sorte de délais de garanties contractuelles, délais concernant la responsabilité du produit.

Délais dans lesquels vous pouvez, comme voisin, mettre en demeure votre future voisin concernant des troubles de voisinage (art. 544 Code civil)

Délais dans lequel il vous est possible d’interpeller et assigner en justice le tiers ayant causé des dégâts (art. 1382 Code civil)
Avoir connaissance des délais prévus peut vous aider lorsque vous devrez négocier ou si vous aimeriez assigner en justice les personnes concernées.

Et comme c’est souvent le cas, il peut parfois y avoir des raisons pour lesquelles l’un ou l’autre délai peut être base d’interprétation et donc allongé dépendamment de l’interprétation qui peut être donnée notamment suite à des actions entamées et qui peuvent dans certains cas arrêter le temps du délai ou le bloquer, dépendamment de la date légale ou pas du début du délai, plus important encore, sur base de l’historique lié au problème ( mises en demeures, envoyé avec accusé de réception, une procédure pénale qui court, de négociations qui ont déjà été entamées etc. …)

Le cabinet d’avocats De Mulder se tient à votre disposition pour bien vous aviser.

Vous êtes entrepreneur.

Comme entrepreneur vous pensez souvent – souvent justifié – qu’un contrat a été établi et que vos droits sont dès lors garantis. Mais lorsque les travaux ont été exécuté selon les modalités reprises dans le contrat, et selon les règles de l’art, le maître d’ouvrage persiste à vous interpeller sur des détails négligeables, ce qui l’amène à protester injustement votre facture…

Vous constatez que vous ou les personnes qui ont été désignées par vous ont commis une faute grave lors de l’exécution de leurs travaux …

Le maître d’ouvrage ne se laisse plus voir au chantier ou n’est plus joignable pour vous, mais il a négligé de payer la dernière facture…(l’argent lui manque, il cherche sursis de paiement, …)

L’architecte qui a rédigé le métré de vos travaux, le cahier de charges, les calculs du volume de béton à employer et, par après il appert que ce que vous avez exécuté, à la demande du maître d’ouvrage et sous surveillance de l’architecte, n’est quand-même pas l’égale ou pas réglementaire …

Le maître d’ouvrage ou l’architecte vous ont demandé de faire quelque-chose qui, par après est déterminé comme une infraction urbanistique …

Vous avez formulé un offre ferme pour des travaux, ce qui a servi comme fondement d’une convention, mais lors de l’exécution des travaux le maître d’ouvrage demande des adaptations, changements, d’employer d’autres matériaux etc. …Comment faut-il agir pour se rassurer de ses droits?

Souvent les entrepreneurs sont confrontés avec ce genre de questions et de problèmes.

Si la retenue d’une facture se fait sans justification, nous vous invitons de prendre contact avec notre cabinet pour le recouvrement de la facture, à l’amiable, et s’il faut, devant le tribunal. Ici vous pouvez compter sur une expérience approfondie qui vous garantira une application la plus optimale de vos condition générales figurant dans vos contrats ou factures, récupération maximale de frais judiciaires et une demande de condamnation à une indemnité de procédure couvrant une partie ou la totalité de l’intervention de notre cabinet.

Demandez conseil concernant les conditions générales ou demandez une exemple de conditions générales.

Demandez l’assistance de votre avocat pour vérifier le contrat que vous désirez conclure et renseignez-vous auprès de lui concernant les possibilités pour vous assurer.

Consulter le cabinet d’avocats De Mulder pour vous défendre contre des dommages judiciaires disproportionnés du maître d’ouvrage.

Ici vous savez que votre avocat à une expérience de longue date dans ce genre de dossiers, expertises judiciaires, et plus important encore, avec une vision technique approfondie sur d’éventuelles fautes commises.

Consulter le cabinet d’avocats De Mulder pour vous défendre contre des dommages judiciaires disproportionnés du maître d’ouvrage.

Le cabinet d’avocats DE MULDER opte plutôt pour une bonne collaboration professionnelle à plus longue échéance sur bases d’avis honnêtes et pratiques, plutôt qu’une approche de principes.

Vous êtes architecte, ingénieur, coordinateur de sécurité, coordinateur de chantier etc.

Le cabinet d’avocat De Mulder est régulièrement contacté, de manière directe, mais aussi indirectement par les assurances, pour assister des architectes et ingénieurs lors de problèmes typiques et répétitifs identifiés par un maître d’ouvrage qui a constaté des vices ou fautes dû à l’exécution de travaux, mais auquel il va souvent quasiment automatiquement impliquer l’architecte et / ou l’ingénieur comme responsable ou co-responsable sous prétexte de manque de contrôle, respectivement faute dans les calculs.

Le maître d’ouvrage pense souvent à deux aspects :

Si l’architecte avait contrôlé régulièrement, cette faute n’aurait pas existéContrairement à beaucoup d’entrepreneurs, les architectes et les ingénieurs disposent d’une bonne assurance

Lorsque vous êtes assisté par un avocat spécialisé dans le droit de construction et d’urbanisme, lors de négociations, démarches ou lors d’une procédure judiciaire, cela peut vous épargner beaucoup de problèmes et de temps.

Car le cabinet d’avocats De Mulder a une grande expertise en matière de délais dans le droit de la construction, un panier multidisciplinaire et pratique pouvant résulter en un rapport d’expertise judiciaire plus avantageuse, aussi bien tenant compte de la loi de 1939 sur la protection du titre et de la profession d’architecte dans tous ses aspects et tenant compte de toutes les approches juridiques, tenant compte des possibilités concernant la rédaction de contrats, tenant compte des possibilités et obligations lors d’une résiliation d’un contrat d’architecture , compte-tenu des obligations ayant trait à la loi Breyne, etc.

Les assurances, travaillant avec des avocats à eux, pour défendre les intérêts commun de l’assureur et de l’assuré, n’aurons en principe pas d’objection pour le choix d’un avocat, pour autant que son expérience en matière de construction et d’urbanisme est connu.

Dans le cas ou votre assurance vous refuse une assistance juridique, suite à un problème avec les conditions reprises dans votre police d’assurance, vous pouvez consulter le cabinet d’avocats De Mulder pour une assistance correcte et approfondie, agréé par l’assurance en question.

Il peut aussi être envisagé et utile de faire appel au cabinet d’avocats DE MULDER pour évaluer la faisabilité d’un recouvrement de factures non payées, un problème de plus en plus actuel qui touche aussi les architectes et les ingénieurs. Ici aussi les détails d’éventuelles conditions générales ou contractuelles auront leur importance.

Pour conclure il y a de plus en plus de normes quant à l’isolation, la ventilation, la climatisation, la sécurité sur le chantier, la coordination du chantier etc. …Votre avocat spécialiste est là pour vous en aviser et assister.

N’hésitez pas à contacter à temps, notre cabinet expérimenté. Nous sommes convaincus de pouvoir vous aider en connaissance de cause. Sachez que le cabinet d’avocats DE MULDER se tient à votre disposition.

Vous êtes promoteur en construction

Les promoteurs en construction ont souvent les pires ennuis. Ce n’est pas anormal :

le Promoteur en construction a des engagements liés au résultat (Contrairement aux architectes, aux entrepreneurs etc.)

Il faut régler de prévisions financières importantes et de grands investissements

Des délais stricts d’exécution doivent être respectés

Il faut suivre de manière stricte le prix convenu (ou dérogé du prix…)

Les acheteurs d’appartements / maisons, sur plan (clé sur porte) son mieux au courant et n’hésitent pas à vous réclamer un maximum possible

Il y a de plus en plus de normes quant à la ventilation, le climat, l’Isolation, l’énergie, etc. …

Le paiement par le constructeur se fait par tranches, en fonction de l’évolution du chantier

Une bonne assistance provenant d’un avocat expérimenté peut vite amener des solutions pratiques, ce qui peut par exemple résulter à un déblocage de factures protestés.

Faites-vous assister lors de discussions avec l’acheteur, pour la rédaction ou avis sur des conditions générales de vente, le cahier de charges, la manière de réceptionner les travaux, les problèmes concernant les fautes dans l’exécution du travail, ainsi que pour toute négociation, médiation et défense en justice.

L’appel aux marchés-public

Beaucoup de services publiques sont propriétaire de domaine public, de bâtiments publiques, de chemins et de champs, et font souvent appel à des architectes, ingénieurs, entrepreneurs, etc. … afin de préparer un dossier de travaux dans le cadre d’un appel d’offres.

L’autorité publique doit souvent faire appel à ces marchés publics, afin de donner à toutes les entreprises les mêmes chances de pouvoir travailler pour les services publiques. Ici il faudra respecter la procédure en vigueur sur les Marchés publics. Un dossier est rédigé. Des entrepreneurs intéressés peuvent s’inscrire après avoir consulté et avoir eu copies des documents disponibles, afin de pouvoir obtenir la passation du marché en question.

Travailler pour l’autorité peut être intéressant, vu l’ampleur des travaux. D’autre part ce genre de travail comporte plus de risques qu’un travail pour un particulier.

Le cabinet d’avocats De Mulder peut vous assister dans l’analyse des exigences d’adjudication de certains travaux, des délais réglés dans la loi, du contenu administratif et judiciaire d’un marché publique, et d’éventuelles discussions concernant des passations irrégulières qui pourraient vous permettre de réclamer des dommages-intérêts.

Pour autant que nécessaire, le cabinet d’avocats De Mulder se laisse assister par ces collègues très expérimentés dans ces matières.

Parfois il y a des problèmes catastrophales qui surgissent lorsque les travaux sont en cours ou terminés lors d’un marché public. Ici il y a les délais strictes et de rigueur, des discussions sur des circonstances imprévues sur le chantier, des travaux en plus (ou moins), les décomptes et toutes les procédures judiciaires qui peuvent s’y joindre, y inclus des expertises judiciaires.

Le cabinet d’avocats DE MULDER est expérimenté dans le cadre de grands travaux publiques dans des bâtiments, et a déjà eu plusieurs interventions en matière d’amiante, d’installations incendie (sprinkler), de normes de sécurité, de problèmes avec les coordinateurs de chantier dans le cadres de grandes constructions, etc. …

N’hésitez pas à contacter le cabinet d’avocats DE MULDER par mail ou moyennant le formulaire de contact.