Bouwrecht

Wat te doen bij het ontdekken van uitvoeringsfouten in uw bouw- of renovatieproject? Schade door aanpalende werken? Stedenbouwkundige onduidelijkheden? Vertraging van de werken? Problemen inzake opvolging door een andere architect? De aannemer laat niet meer van zich horen? Na een aantal jaren stelt u een verzakking vast in uw huis?

U bent bouwheer

Het is de nachtmerrie van iedere bouwheer: jaren gespaard om die alom bekende baksteen in de maag te kunnen realiseren, daarenboven een zwaar hypothecair krediet aangegaan, en dan is daar plots die aannemer, architect, ingenieur, bouwpromotor, leverancier die voor de grootste problemen zorgt door de keuze van aangewende materialen, gebreken in de materialen, het niet meer op de werf komen opdagen, geen of gebrekkige controle uit te oefenen waardoor de werf in het honderd loopt en de aannemer(s) onvoldoende worden opgevolgd in de uitvoering van de plannen, het bouwbudget uit zijn voegen te laten barsten, uitvoeringsfouten te begaan, door te discussiëren over welke werken nu wel of niet werden gecontracteerd, door de gecontracteerde uitvoeringstermijn niet te respecteren, en ga zo maar door. Eveneens veel voorkomend probleem is de vaststelling van gebreken (uitvoeringsfouten, vertegelheden, hiaat in het respect voor bepaalde energienormen etc.) op het ogenblik dat de woning wordt (of moet worden) opgeleverd: als bouwheer weigert u dan soms de oplevering te aanvaarden, of om een factuur te betalen, hetgeen maakt dat de aannemer of architect niet meer wensen verder te werken om de vastgestelde problemen op te lossen, waardoor partijen in een geblokkeerde situatie terechtkomen.

Als geroutineerd advocaat in het bouw- en aannemingsrecht kan u alvast het basisprincipe worden geadviseerd, dat het in al deze gevallen belangrijk is om tijdig een advocaat te raadplegen dewelke u kan bijstaan om met kennis van zaken te onderhandelen, dan wel te bemiddelen of indien nodig, een gerechtelijke procedure te voeren.

Het advocatenkantoor De Mulder kan steeds met u een afspraak beleggen, hetzij op kantoor, hetzij op locatie, teneinde uw eventuele vastgestelde gebreken te bekijken met enerzijds een belangrijke juridische bril, maar tegelijk met een jarenlange ervaring waardoor ook belangrijke technische bagage kan worden meegenomen in uw bijstand. Op die manier wordt het voor u mogelijk om te weten waar u staat: kan u iets claimen van de bouwpromotor of de aannemer? En van de architect, de ingenieur, de veiligheidscoördinator, de EPB-verslaggever? Hebt u juridisch mogelijkheden? Hoeveel tijd kan een procedure in beslag nemen? Wat met de kosten van de procedure? Wat indien een gerechtsexpertise moet tussenkomen: wat kan dit kosten, welke mogelijkheden biedt dit? Hoe kan u een omvangrijk (en mogelijks kostelijk) probleem bevriezen en zeker stellen zodat u er later de eventuele schadevergoeding zou van optrekken, of zodat de tegenpartij zich niet insolvabel kan maken?

Voor de bouwers onder u die nog aan de slag moeten gaan met de bouw of renovatie van hun woning, kan het advies worden gegeven om voorafgaandelijk de ondertekening van een overeenkomst, deze te laten doorlichten. Dergelijke doorlichting is uiteraard geen garantie op een totale afwezigheid van toekomstige problemen, vermits er bouwproblemen kunnen bestaan in alle mogelijke kleuren en geuren. Dergelijke controle van een overeenkomst kan u wel informatie bieden over de inhoud van bepaalde clausules, over het nut om een bepaalde clausule aan te passen of uit te breiden etc., waardoor u met meer kennis van zaken uw contract kan onderhandelen met de aannemer.

Enkele termijnen in het bouwrecht

Bij al uw vragen kan uw advocaat ook steeds een reflectie maken van de lopende termijnen waarbinnen u desgevallend een juridische procedure kan opstarten. Op die manier kan u vermijden dat de tegenpartij op eenvoudige wijze zou onderuit komen aan zijn verplichting om aangerichte bouwschade te herstellen of te vergoeden.

Denkt u bijvoorbeeld aan

de vervaltermijn van 10 jaar na aanvaarding/oplevering van de werken voor zware gebreken (gebreken die de structuur/het voortbestaan/ de integrale functie) (art. 1792 en 2270 Burgerlijk Wetboek) waarbinnen u de gebreken bij de rechter moet aanbrengen
de “korte nuttige termijn” waarbinnen u lichte verborgen gebreken moet opwerpen voor de rechter (het betreft een rekbare termijn, die de rechter autonoom beoordeelt in het licht van alle specifieke omstandigheden van uw probleem) en welke loopt vanaf het ontdekken van het gebrek na de aanvaarding/oplevering van de werken
de termijn voor het opwerpen van zichtbare gebreken (welke vaak enkel kunnen worden opgeworpen tijdens de zogenaamde opleveringsperiode/garantieperiode, zijnde de termijn van vaak 1 jaar tussen de voorlopige en de definitieve oplevering)
termijnen van gebreken in een aangekocht product/huis/grond (koop/verkoop)
allerhande contractuele garantietermijnen, termijn inzake productaansprakelijkheid,
termijn waarbinnen u als buur uw aanpalende bouwheer kan aanspreken voor aangerichte nabuurschade (artikel 544 Burgerlijke Wetboek)
termijn waarbinnen u een derde die schade heeft aangericht kan aanspreken (artikel 1382 Burgerlijk Wetboek)

Een goede kijk op dergelijke termijnen kan belangrijk zijn zowel indien u wenst te onderhandelen, als wanneer u een procedure wenst op te starten.

En zoals vaak, zijn er soms redenen waarom de ene of gene termijn breder kan worden geïnterpreteerd ingevolge bepaalde handelingen die de termijnen schorsen of stuiten, ingevolge het al dan niet rechtmatige aanvangspunt van de termijn, en belangrijker, op basis van de geschiedenis die zich rond een bepaalde problematiek heeft voorgedaan (ingebrekestellingen gestuurd met bewijs van verzending, een strafprocedure welke loopt, onderhandelingen welke reeds werden gevoerd etc.).

Advocatenkantoor De Mulder staat ter uwer beschikking om u een grondig eerste advies te geven.

U bent aannemer.

U beseft dat u of één van uw aangestelden, een belangrijke fout hebben begaan bij de uitvoering van de werken…

De bouwheer laat niets mee van zich horen, maar heeft nagelaten om de laatste factuur te betalen…

De architect maakte de meetstaat op, diende voor het lastenboek te zorgen, diende voor berekeningen te zorgen van hoeveelheden aan te wenden beton, en achter blijkt dat wat u uitvoerde in opdracht van de bouwheer en architect niet wettelijk is, of gebrekkig is…

De bouwheer of architect verzocht u iets uit te voeren, hetgeen achteraf een stedenbouwkundige inbreuk blijkt te zijn…

U gaf prijs voor bepaalde werken, op basis waarvan u tot een overeenkomst kwam, maar tijdens de uitvoering vraagt de bouwheer om afwijkingen uit te voeren, andere materialen te gebruiken etc…

Stuk voor stuk zijn dit courante vragen en problemen waarmee aannemers worden geconfronteerd.

Indien de inhouding van een factuur volstrekt zonder reden of onrechtmatig is, kan u advocatenkantoor De Mulder raadplegen voor het invorderen van de factuur bij de bevoegde rechtbank. Daarbij zal er zo optimaal als mogelijk worden gezorgd voor de toepassing van uw algemene voorwaarden, recuperatie van gerechtskosten, en een forfaitaire schadevergoeding welke een deel of het geheel van de tussenkomst van de advocaat kan dekken.

Vraag ook raad betreffende uw algemene voorwaarden, of vraag een voorbeeld van algemene voorwaarden op.

Bekijk samen met de advocaat een contract dat u wenst af te sluiten, en bespreek de mogelijke verzekeringen welke u overweegt om af te sluiten.

Raadpleeg het advocatenkantoor De Mulder om u te verdedigen tegen een (buitensporige) gerechtelijke claim van de bouwheer, waarbij u kan vertrouwen op een jarenlange ervaring met gerechtelijke procedures, gerechtsexpertises, en belangrijk, met een goede technische visie op eventueel begane fouten.

U kan er ook op rekenen dat indien het onmogelijk is om een begane fout te verdedigen, of wanneer het kosten-baten beter is tot een onderhandelde oplossing te komen eerder dan al te principieel te procederen, Meester De Mulder dit ook zal meedelen.

Advocatenkantoor De Mulder opteert liever voor een goede professionele en langdurige samenwerking met eerlijke en praktische dienstverlening, dan een al te principiële advisering te geven en grote kosten te maken op korte termijn.

U bent architect, ingenieur, veiligheidscoördinator, werfcoördinator, etc.

Het Advocatenkantoor De Mulder wordt courant rechtstreeks, alsook door verzekeraars, aangeduid om architecten en ingenieurs bij te staan in de typische en veel voorkomende problematiek van de bouwheer welke wordt geconfronteerd met een uitvoeringsfout, maar waarbij deze in één adem ook de architect en/of ingenieur aansprakelijk wenst te stellen voor een gebrekkige controle of berekening.

De bouwheer denkt daarbij vaak aan 2 aspecten:

had de architect constant zijn controle uitgeoefend, dan had de uitvoeringsfout niet kunnen worden begaan
in tegenstelling tot vele aannemers, hebben architecten en ingenieurs een wettelijk verplichte goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering

Wanneer u dan door een ervaren advocaat in het bouwrecht wordt bijgestaan, tijdens onderhandelingen, bemiddelingen of een gerechtelijke procedure, kan dit veel leed voorkomen.

Advocatenkantoor De Mulder is immers goed vertrouwd met alle verjaringstermijnen in het bouwrecht, met alle mogelijke benaderingen welke een gerechtsexpertise tot een beter juridisch advies kunnen laten leiden, met de Wet van 1939 inzake het beroep van architect in al haar aspecten en juridische benaderingen, met mogelijkheden op vlak van de sluiting van contracten, met de mogelijkheden en verplichtingen bij stopzetting van een architecturaal contract, met de verplichtingen in het kader van de Wet Breyne – Woningbouwwet , etc.

Verzekeringsmaatschappijen, welke interne advocaten aanduiden om de gemeenschappelijke belangen van de verzekeraar en verzekerde te behartigen, hebben normaliter geen bezwaar tegen een vrij gekozen advocaat, voor zover diens ervaring inzake bouwrecht bekend is. Maar ook wanneer uw verzekering haar tussenkomst weigert wegens een probleem met de polisvoorwaarden, kan u Meester De Mulder raadplegen voor een gedegen en ervaren bijstand.

Daarnaast kan het ook nuttig zijn om het advocatenkantoor De Mulder in te schakelen betreffende de haalbaarheid van of effectieve invordering van facturen, een meer en meer voorkomend zeer waar ook architecten en ingenieurs mee geconfronteerd worden. Ook hier zijn contractuele betalingsvoorwaarden belangrijk.

Tot slot is er de problematiek inzake de steeds omvangrijkere normering over isolatie, ventilatie, klimatiseren, veiligheid op de werf, werfcoördinatie etc.

Aarzel niet om tijdig een beroep te doen op een ervaren advocaat met kennis van de materie. Advocatenkantoor De Mulder kan u daarin alvast bijstand verlenen.

U bent bouwpromotor

Bouwpromotoren krijgen het vaak hard te verduren. Dit is niet abnormaal:

de bouwpromotor heeft een resultaatsverbintenis (over het algemeen in tegenstelling tot architecten, aannemers etc.)
er dienen grote investeringen en financiële voorzieningen te worden geregeld
er dienen strikte uitvoeringstermijnen te worden gerespecteerd
er dient strikt een vaste prijs te worden nageleefd
kopers van appartementen/huizen op plan (sleutel op de deur) worden vaak mondiger
er zijn steeds meer normen inzake ventilatie, klimaat, isolatie, energie etc.
er wordt betaald door de bouwheer in schijven in functie van de vooruitgang van het bouwwerk
…

Een goede bijstand van een ervaren advocaat kan zorgen voor snelle en praktische oplossingen, welke tot resultaat hebben dat eventuele geblokkeerde facturen kunnen worden uitbetaald.

Laat u bijstaan voor discussies tegenover een bouwheer, voor de redactie/advies inzake algemene voorwaarden, het lastenboek, de opleveringen, problemen inzake uitvoeringsfouten, en meer algemeen voor al uw onderhandelingen, bemiddelingen en verdediging in gerechtelijke procedures.

Contracten met de overheid

Veel overheden zijn eigenaar van openbaar domein, openbare gebouwen, wegen en gronden, en doen geregeld beroep op architecten, ingenieurs, aannemers etc. teneinde aannemingswerken uit te tekenen, te berekenen of uit te voeren.

De overheid moet in veel gevallen beroep doen op de “markt” teneinde ieder bedrijf gelijke kansen te bieden om voor de overheid te werken. Daarbij zal de procedure inzake openbare aanbestedingen worden gehanteerd. Een aanbestedingsdossier wordt uitgeschreven. Geïnteresseerde aannemers kunnen de documenten op de bevoegde overheidsdienst gaan inkijken en er kopij van opvragen teneinde mee te kunnen dingen naar de gunning ervan.

Werken voor overheden kunnen zeer lucratief zijn, gezien de omvang. Anderzijds houden deze ook grotere risico’s in dan privatieve werken.

Advocatenkantoor De Mulder kan u bijstaan in het doorlichten van de vereisten van een bepaalde aanbesteding, de te respecteren termijnen, de administratieve/juridische inhoud van een aanbod op een openbare aanbesteding, en eventuele discussies betreffende een eventuele niet rechtmatige gunning. Indien nodig laat Meester De Mulder zich bijstaan door collega-confraters met een doorgedreven specialisatie terzake.

Daarnaast zijn er soms catastrofale problemen tijdens de uitvoering of de beëindiging van openbare aannemingswerken. Zo zijn er de bindende uitvoeringstermijnen, discussies over onvoorziene omstandigheden op de werf, meerwerken, afrekeningen, en alle juridische procedures welke daarbij kunnen komen kijken, met inbegrip van gerechtsexpertises.

Meester De Mulder kwam in het verleden tussen in het kader van problemen betreffende grote openbare gebouwen, zo ondermeer inzake asbestproblematiek, sprinklerinstallaties, veiligheidsnormen, problemen met de werfcoördinatie, etc.

Aarzel niet contact op te nemen per mail of middels het contactformulier.